Public Viewing zur Fußball-Europameisterschaft 2024
Für die Zeit der Fußball-Europameisterschaft 2024 (14.6.–14.7.) hat das Bundeskabinett eine Verordnung beschlossen, die ermöglicht, ausnahmsweise den nächtlichen Lärmschutz zu lockern. Damit wird der Spielraum auf kommunaler Ebene erweitert, Public Viewing auch für die Spiele zuzulassen, die um 21 Uhr angepfiffen werden. Die Verordnung tritt am Tag nach der Verkündigung im Bundesgesetzblatt in Kraft und wird bis zum 31.7.2024 gelten.
Im konkreten Fall entscheiden die Kommunen über die Genehmigung. Es gilt jedoch zu beachten, dass die Verordnung nur öffentliche Veranstaltungen erfasst.
Anmerkung: Verläuft das Public Viewing im Rahmen einer privaten Veranstaltung (z.B. auf der Terrasse), gelten die Immissionsschutzvorschriften der Länder.
WEG – Änderung der Kostentragung für Erhaltungsmaßnahmen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich am 22.3.2024 in zwei Verfahren mit Beschlüssen von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) zu befassen, mit denen Wohnungseigentümer für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine von der bisherigen Kostenverteilung abweichende Kostentragung zulasten einzelner Wohnungseigentümer gefasst hatten.
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind die Wohnungseigentümer berechtigt, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der WEG eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Das entspricht jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.
In dem ersten Fall konnten wegen eines Defekts der (im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden) Hebeanlage Doppelparker nur jeweils ein Fahrzeug abstellen. Die Wohnungseigentümer beschlossen eine Änderung der Kostenverteilung, nach der die Kosten für eine Sanierung und Reparatur der (im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile der) Doppelparker nicht mehr wie bisher von allen Wohnungseigentümern, sondern ausschließlich von den Teileigentümern der insgesamt zwanzig Doppelparker gemeinschaftlich zu tragen sind.
Im zweiten Fall fassten die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung den Beschluss, die (im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden) defekten Dachflächenfenster auszutauschen. Die Kosten des Fensteraustauschs sollte allein der Wohnungsbesitzer tragen, in dessen Wohnung die Fenster verbaut sind. Der BGH beurteilte in beiden Fällen, dass die Entscheidung der Versammlung gültig war und ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Anmerkung: Der BGH entschied mit Urteil v. 8.3.2024, dass während der Corona-Pandemie gefasste Beschlüsse einer WEG nicht deshalb nichtig sind, weil die Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung nur durch Erteilung einer Vollmacht an den Verwalter teilnehmen konnten.
Fristlose Kündigung bei Androhung der Verweigerung von Mietzahlungen möglich
Bereits die Erklärung des Mieters, dass er zur Zahlung der Miete künftig und auf unbestimmte Zeit nicht bereit ist, kann die Kündigung des Vermieters rechtfertigen, weil der Mieter damit für die Zukunft die Erfüllung seiner primären Leistungspflicht, der Mietzahlung, verweigert. In einem solchen Fall kann dem Vermieter nicht zugemutet werden, das bereits angekündigte Ausbleiben weiterer Mietzahlungen abzuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung aus wichtigem Grund (z.B. Mietrückstand von zwei Monaten) erfüllt sind. Dies trifft vor allem zu, wenn das Vertrauen des Vermieters in die Bereitschaft oder Fähigkeit zur Leistung von Zahlungen durch das Verhalten des Mieters ernsthaft beeinträchtigt ist.
Dieser Entscheidung des Kammergerichts Berlin (KG) lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Eine Gewerberaummieterin teilte im Juni 2020 mit, dass sie aufgrund der finanziellen Auswirkungen der Corona-Pandemie zukünftig nicht mehr in der Lage sein werde, die Miete zu zahlen. Weiterhin führte sie an, dass eine Fortsetzung der Mietzahlungen (in Schritten) erst nach dem Ansteigen der Einnahmen wieder möglich sein würde. Weiterhin wies sie darauf hin, dass sie gezwungen sein könnte, Insolvenz anzumelden, falls die Vermieter den Vorschlägen nicht zustimmen würden. Nachdem die Vermieter diese Vorschläge ablehnten und die Mieterin erneut mit Insolvenz drohte, entschieden sie sich, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
Das KG urteilte, dass die fristlose Kündigung rechtens war. Auch wenn zugunsten der Mieterin das bereits seit 18 Jahren bestehende Mietverhältnis und die außergewöhnliche Pandemiesituation zu berücksichtigen sind, erschien dem KG eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses den Vermietern nicht zumutbar.
Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums zur Barrierereduzierung
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die u.a. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 9.2.2024 in zwei Verfahren über die Voraussetzungen und Grenzen baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums entschieden, die von einzelnen Wohnungseigentümern als Maßnahmen zur Barrierereduzierung (Errichtung eines Personenaufzugs bzw. Errichtung einer 65 cm erhöhten Terrasse nebst Zufahrtsrampe) verlangt wurden.
Der BGH kam in beiden Fällen zu der Entscheidung, dass diese eine angemessene bauliche Veränderung darstellen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient. Die Angemessenheit von baulichen Veränderungen, die die Barrierefreiheit verbessern sollen, wird grundsätzlich angenommen. Eingriffe in die Bausubstanz, übliche Nutzungseinschränkungen des Gemeinschaftseigentums und optische Veränderungen der Anlage etwa aufgrund von Anbauten stellen i.d.R. keinen hinreichenden Grund dar, die Angemessenheit einer Maßnahme in Frage zu stellen.
Die Kosten der baulichen Veränderungen sind für das Bestehen eines Anspruchs darauf grundsätzlich ohne Bedeutung, da sie von dem verlangenden Wohnungseigentümer zu tragen sind. Vor diesem Hintergrund bejaht das Berufungsgericht zu Recht die Angemessenheit der Maßnahme.
Keinen Anspruch auf barrierefreien Parkplatz bei barrierefreier Wohnung
In vielen Landesbauordnungen wird geregelt, dass bauliche Anlagen sowie andere Anlagen, bei denen ein Zugangs- oder Abgangsverkehr zu erwarten ist, nur errichtet werden dürfen, wenn Stellplätze in ausreichender Zahl und Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit bereitgestellt werden (notwendige Stellplätze).
Das erstreckt sich allerdings nicht darauf, für eine nach einer Landesbauordnung zu schaffende barrierefreie und uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbare Wohnung, einen barrierefreien Stellplatz in unmittelbarer Nähe der Wohnung zu errichten.
Weitervermietung von Wohnraum kann gewerblich sein
Das Oberlandesgericht Hamburg hatte zu entscheiden, ob gewerbliche Weitervermietung vorliegt, wenn eine Firma Wohnungen mietet und diese dann an ihre Mitarbeiter weitervermietet. Gewerbliche Weitervermietung liegt vor, wenn jemand eine Wohnung (oder mehrere Wohnungen) mietet, um dort nicht selbst zu wohnen, sondern um sie weiterzuvermieten – und das mit einem geschäftlichen Hintergedanken.
Interessanterweise muss der Zwischenmieter (also die Firma, die die Wohnung an ihre Mitarbeiter weitervermietet) dabei nicht unbedingt Gewinn aus der Vermietung selbst machen. Es reicht, wenn die Weitervermietung irgendwie dem Geschäftsbetrieb der Firma nützt. Mietet also eine Firma Wohnungen an, um sie an ihre Mitarbeiter weiterzuvermieten und dadurch ihr Geschäft zu stärken (z.B. durch die Gewinnung oder Bindung von Mitarbeitern), wird dies als gewerbliche Weitervermietung angesehen. Es geht dabei nicht darum, direkt Geld mit der Vermietung zu verdienen, sondern eher darum, dass die Firma insgesamt davon profitiert.
Nutzungsänderung eines Gastronomiebetriebs
Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen hatte über den nachfolgenden Sachverhalt zu entscheiden: In einem Wohn- und Geschäftshaus wurde eine Pizzeria betrieben. Für die entsprechenden Räume liegt eine Baugenehmigung aus dem Jahr 1983 zum Betrieb einer Eisdiele vor. Aufgrund von Nachbarbeschwerden über Lärmbelästigungen wurde der weitere Betrieb der Pizzeria untersagt. Der Restaurantbetreiber legte dagegen Beschwerde ein.
Eine für einen Gastronomiebetrieb erteilte Baugenehmigung weist typischerweise eine gewisse Variationsbreite auf. Nicht jede Veränderung der betrieblichen Abläufe oder der gastronomischen Ausrichtung (z.B. Wechsel des Speisenangebots von deutscher auf französische Küche) wirft die Genehmigungsfrage neu auf. Die Variationsbreite wird aber dann überschritten, wenn sich betriebliche Einrichtungen und Abläufe in einer Weise ändern, dass neu- oder andersartige baurechtliche Problemlagen zu bewältigen sind bzw. bereits bestehende Problemlagen – etwa eine Immissionsproblematik – verschärft werden. So lag der Fall hier.
Während der überwiegende Betrieb bei einer Eisdiele typischerweise während der Tagzeit stattfindet, wird eine Pizzeria gerade in den Abendstunden aufgesucht. Damit stellen sich andersartige Fragen des Immissionsschutzes der Nachbarschaft. Hinzu kommt, dass eine Pizzeria auf einen mit hohen Temperaturen betriebenen Pizzaofen angewiesen ist, der Fragen des Brandschutzes und der Abluftführung aufwirft.
Nutzung von zwei Stellplätzen mit mehr als zwei Pkw erlaubt
In einem allgemeinen bzw. reinen Wohngebiet ist es erlaubt, Parkplätze für die Anzahl an Autos zu haben, die durch die normalen Aktivitäten der dort lebenden Menschen benötigt werden. Auch wenn diese Parkplätze gelegentlich von mehr als zwei Autos gleichzeitig genutzt werden, gilt dies nicht als unzulässige oder übermäßige Nutzung für ein Einfamilienhaus. Es ist also in Ordnung, mehrere Parkplätze in diesem Wohngebiet zu haben, solange sie im Rahmen des üblichen Bedarfs für ein Einfamilienhaus genutzt werden.
Keine Verbindlichkeit bei der Formulierung „Voraussichtlicher Baubeginn ...“
Nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) ist die Ausführung nach den verbindlichen Fristen (Vertragsfristen) zu beginnen, angemessen zu fördern und zu vollenden. Bei einer Formulierung „voraussichtlich (Datum)“ fehlt es jedoch für die Annahme einer verbindlichen Vertragsfrist an der erforderlichen Eindeutigkeit.
Ist für den Beginn der Ausführung keine Frist vereinbart, so hat der Auftraggeber dem Auftragnehmer auf Verlangen Auskunft über den voraussichtlichen Beginn zu erteilen. Der Auftragnehmer hat innerhalb von 12 Werktagen nach Aufforderung durch den Auftraggeber zu beginnen.
Ist der Auftragnehmer zur Erbringung von Bauleistungen verpflichtet, kommt es für den Beginn der Ausführung grundsätzlich auf die tatsächliche Arbeitsaufnahme auf der Baustelle an. Haben beispielsweise die Vertragsparteien die ständige Anwesenheit von mindestens vier Arbeitskräften auf der Baustelle festgelegt, reicht der Einsatz von nur einer Arbeitskraft durch den Auftragnehmer für den Arbeitsbeginn nicht aus.
Sollte der Auftragnehmer den Start der Arbeiten hinauszögern, ist es dem Auftraggeber möglich, ihm eine angemessene Zeitspanne für den Arbeitsbeginn zu setzen und im Falle der Nichteinhaltung mit Vertragsauflösung zu drohen. Diese Zeitspanne darf durchaus kurz ausfallen und muss nicht die gesamte üblicherweise benötigte Zeit für die Vorbereitung der Arbeiten umfassen.
Mitteilungspflicht bei Schwammbefall
Ein vorsätzliches Verschweigen von Tatsachen kann als betrügerisches Verhalten angesehen werden, sofern eine Verpflichtung zur Offenlegung dieser Tatsachen besteht. Eine Offenlegungspflicht tritt jedoch nur dann in Kraft, wenn der andere Vertragspartner im Rahmen von Treu und Glauben sowie den gängigen gesellschaftlichen Normen vernünftigerweise mit einer Aufklärung rechnen kann. Im Allgemeinen liegt es in der Verantwortung jedes Beteiligten, sich um die eigenen Interessen zu kümmern. Es gibt keine generelle Verpflichtung, alle potenziell entscheidenden Informationen für den Entschluss des anderen Vertragsteils von sich aus preiszugeben. Es ist vielmehr so, dass ein Vertragspartner lediglich dazu verpflichtet ist, den anderen über jene Umstände in Kenntnis zu setzen, die den eigentlichen Zweck des Vertrags zunichtemachen könnten und somit für dessen Entscheidungsfindung erheblich sind – und das auch nur dann, wenn eine solche Mitteilung nach allgemeinem gesellschaftlichen Verständnis zu erwarten wäre.
Vor diesem Hintergrund entschieden die Richter des OLG Rostock, dass der Befall eines Hauses mit Hausschwamm dem Käufer vom Verkäufer selbst dann mitzuteilen ist, wenn er diesen hat fachgerecht beseitigen lassen.
Ferner besteht die Mitteilungspflicht auch dann, wenn der Schwammbefall für den Käufer möglicherweise erkennbar ist.